Faire des FLIP pour faire fortune – Mythe ou Réalité ?

Faire des FLIP pour faire fortune – Mythe ou Réalité ?

Peut-on faire fortune en faisant des flip de propriété ? Quel est tout ce battage médiatique ? les conférences offertes à titre gracieux et les bouquins électroniques sur « l’Art de faire fortune en faisant des flip », écrits par de soi-disant gurus, sont partout. La réalité est que ce n’est pas toujours si évident de faire de l’argent avec ce genre de projet …

Qu’est-ce qu’un flip de propriété ?

La définition courante du terme « flip » est celle-ci :

« L’achat d’une propriété qui a besoin de rénovation pour ensuite la rénover suffisamment afin de la revendre à profit. »

Une rénovation de propriété peut être considérée comme un flip si les rénovations sont faites dans un lapse de temps relativement court pour la remettre sur le marché assez rapidement, et qu’un profit est réalisé par rapport à toutes les dépenses encourues, c’est-à-dire, les coûts :

  • de l’achat de la propriété,
  • des rénovations,
  • d’opération (incluant l’assurance et les coûts d’énergie pour la propriété), et
  • de la mise en marché pour la revente.

Tout ça semble si simple, non ? Mais par où commencer ?

Est-ce facile de trouver une propriété idéale pour un flip ? Et si on ne peut faire tous les travaux soi-même – où trouver des ouvriers qualifier à un prix raisonnable ? Quels sont les enjeux par rapport aux règlements municipaux ? En fait, il y a un grand nombre de questions qui doivent être adressées avant de commencer un tel projet si l’on souhaite faire un profit !

Afin de comprendre mieux ce que comporte un projet de flip, j’ai interviewé un de mes clients, Monsieur Eric Perreault, Ingénieur en bâtiment, au sujet de sa première expérience : le 55 Ave d’Hochelaga, à Candiac.

Le 55 Ave d'Hochelaga. Une belle propriété des années '50 - après la rénovation.

Le 55 Ave d’Hochelaga. Une belle propriété des années ’50 – après la rénovation.

55 Ave d'Hochelaga avant les rénovations.

55 Ave d’Hochelaga avant les rénovations.

  • Quel est l’inspiration qui vous a motivé ?
  • L’inspiration est venue suite à un changement dans ma carrière d’ingénieur. Ayant réalisé des constructions neuves dans le domaine des condos durant plus de 5 ans, j’ai été mis à l’épreuve lors d’un transfert d’entreprise, qui apres une longue période de temps, c’est avéré sans succès. De plus, la chute des ventes des condos en 2015 m’a porté à repenser l’accessibilité à la propriété. Longtemps attiré par la rénovation et ayant une maitrise en réhabilitation, je m’y suis lancé avec un ami. Rénover des propriétés des années ‘50, ’60, et ‘70 est un défi de taille sur le plan de la réalisation. Ce sont des projets pour lesquels je suis qualifié. Pour ne citer que quelques exemples : la mise aux normes de l’électricité, de la plomberie, et de la structure.
  • Qu’est-ce qui vous a fait choisir Candiac pour votre premier projet ?
  • Le choix de l’emplacement, dans une rénovation ou un flip, est d’une importance capitale. Les expertss du domaine le dissent : Localisation, localisation et localisation.  Mon choix n’est pas établi en fonction du WalkScore, malgré que j’en tient compte jusqu’à un certain point. Je me base plutôt sur des critères tel que le potentiel pour : la revalorisation d’anciens quartiers par de futurs développements ; et l’achat d’immeubles vieillissants et leur transformation.Je favorise également les quartiers où l’architecture des années antérieures est belle et où il y a des arbres matures.
L'avenue d'Hochelaga à Candiac - rue paisible bordée d'arbres matures.

L’avenue d’Hochelaga à Candiac – rue paisible bordée d’arbres matures. 

Candiac, c’est une ville en plein essor avec l’investissement de 600M$ par le Groupe Steckmar, Bâtimo, et Chartwell pour la transformation actuelle de l’ancienne usine du Consumers Glass en complexe innovateur. Ce développement écoresponsable, connu par le nom Le Square Candiac, sera un complexe de 2 000 unités basé sur une aire POD (pedestrian oriented development). De plus, il y a l’accessibilité au train de banlieue ainsi que la proximité des autoroutes et de tous les services. Le bonheur pour le redéveloppement d’un quartier des années 50 !

  • Combien de temps cela vous a-t ’il pris pour trouver une propriété ?
  • Le temps n’est pas important. La patience est de mise, car il faut en visiter plusieurs avant d’en trouver une qui pourrait possiblement être un bon choix. Puis, une fois qu’on trouve une propriété, il faut bien étudier le projet avant de faire une offre. Suite à cette étude, s’il a été déterminé qu’il pourrait y avoir un profit à faire, il faut préparer une offre d’achat, négocier, attendre pour les résultats de l’inspection, et possiblement avoir à recommencer. Par exemple, si une offre plus compétitive est sur la table ou si l’inspection révèle trop de coûts additionnelles et que le vendeur n’accepte pas de baisser suffisamment son prix pour que cela en vaille la peine.Il faut se rappeler ici qu’il n’est pas possible d’attendre pour plusieurs années avant de revendre pour faire un profit !

Donc, la motivation du vendeur est également un facteur important qui joue sur le succès, ou non, de la négociation. Les délais de conditions sont également importants afin d’éviter de perdre une opportunité. Dans notre cas, certains événements ont fait en sorte qu’il a fallu être très vigilent avec le suivi et prolonger un délai. Heureusement, c’est vous (en tant que notre courtier) qui s’est occupé de tout ça !

  • Je comprends pourquoi le choix de propriété est important ! Pourriez-vous élaborer comment s’y prendre pour faire un choix viable ?
  • Avant même d’y songer, c’est primordial de faire un plan de développement compréhensif, c’est à dire, comportant tous les éléments : dépenses, profits ; main-d’œuvre, choix de fournisseurs de matériaux ; les engagements de chacun ; et les éventualités car il y a toujours des imprévisibles ! Il ne faut surtout pas perdre de vue son objectif, qui n’est pas nécessairement de faire de l’argent, mais de penser à redonner une deuxième vie à un bâtiment ! Vous me direz que ce ne sont seulement les architectes qui en rêvent…. Eh bien non, les ingénieurs aussi !  Il faut des heures et des heures de travail pour trouver une propriété qui comblera vos critères de sélection.  Dans mon cas, environ 10 mois de recherche ! Et puis, j’admets que je suis un passionné !
  • Par où devrait-on commencer ce genre de projet ?
  • Visites, puis estimation des travaux. Par la suite, l’acquisition de la propriété et le début de la rénovation.  Attention, planifier bien votre rénovation ! Je le répète car cet élément est stratégique. Il ne faut dans aucun cas entreprendre une rénovation sans en avoir fait l’estimation des coûts et le plan de travail au préalable.  Et puis, toujours avoir un plan B, C et D !Les propriétés qui ont plus de 40 ans, voir une soixantaine d’années, vous réserve des surprises derrière les murs et parfois sous la fondation, c’est garantie ! Et ce sont rarement des surprises agréables. Même en utilisant des fournisseurs connus pour faire certains travaux, il faut avoir une excellente connaissance des métiers et surveiller tout si vous voulez en assurer la qualité ! Parfois, rien ne fonctionne comme prévu dans la rénovation !
55 Hochelaga - cuisine et salle à manger - Avant.

55 Hochelaga – cuisine et salle à manger – Avant.

55 Ave d'Hochelaga - La nouvelle cuisine

55 Ave d’Hochelaga – Après: L’espace frigo et cuisinière de a nouvelle cuisine remplace l’ancien mur de rangement et l’accès au suos-sol (qu’on ne voit pas dans cette photo) de la salle à manger.

  • Quels ont été les plus gros enjeux rencontrés lors de ce projet ?
  • Les enjeux rencontrés étaient de rénover sans changer l’esprit de la maison, et de conserver l’harmonie du quartier. Par la suite, clairement les imprévus. Dans notre cas :
    • Nous avons découvert que la plomberie sous-dalle était complétement à refaire car elle était bloquée à 95% ;
    • Puis nous avons fait la mise à niveau de l’isolation des fondations. Nous avons choisi une isolation selon les nouvelles normes énergétique qui, lors d’une rénovation, n’est pas nécessaire. Cependant, ceci permettra un confort ajouté à l’utilisation du sous-sol.
    • La mise à niveau de l’électricité apres la rencontre de déficiences majeures ; plutôt refaire que de risquer une perte éventuelle de l’immeuble par un incendie !

    Ce sont là les systèmes qui sont les plus dispendieux dans la rénovation, car cela implique creuser et refaire le béton, défaire et rebâtir des murs et planchers, ainsi qu’une main-d’œuvre qualifiée et coûteuse.

  • À votre avis, peut-on faire fortune en faisant des flips de propriété?
  • Bien, disons plutôt qu’il y a plusieurs types de flips. Le « flip typique » dont on a tendance à entendre parler est hyper rapide, car il s’agit d’acheter une propriété qui a besoins de rénovation au prix le plus bas possible, et de faire des rénovations plutôt superficielles – c’est-à-dire, les systèmes d’infrastructures ne sont pas rénovés. Dans ce cas, il est possible de faire un bon profit à la revente.Par contre, la propriété peut paraître bien à première vue, mais on ne sait pas ce qui se cache derrière les murs. Rappelez-vous que ce sont des propriétés qui date de 30 à 60 ans ou beaucoup plus, et qu’il n’y avait pas les normes et règlements en bâtiment que nous avons aujourd’hui.

Le futur acheteur de ce flip ne connaît pas l’historique de la propriété, IE : les travaux qui auraient pu être fait de façon artisanale soit par le propriétaire de l’époque ou un de ses amis … comme je l’ai mentionné tout à l’heure, les anciennes propriétés réserve toujours quelques surprises !  Il n’y a pas de problème avec ça pourvu que le futur acheteur du flip sache que, dans un certain temps (et ceci pourrait vouloir dire dans un temps rapproché suite à l’achat), il devra encore investir de l’argent pour des réparations, et que les travaux seront possiblement très onéreux. Maintenant, est-ce que le nouveau propriétaire est toujours conscient de ce qu’il achète … on peut en douter.

Puis il y a beaucoup de variations.

Mon point de vue personnel serait de ne pas viser à faire fortune, mais plutôt de se concentrer sur un travail bien fait qui pourra rapporter un bon revenu assez rapidement.Au fur et à mesure d’entreprendre ce genre de projet, on en apprend beaucoup et on maîtrise mieux les enjeux en plus de se bâtir une super équipe d’ouvriers de confiance, ce qui fait en sorte d’augmenter le potentiel de profit.

  • Il est clair que ce projet est devenu beaucoup plus qu’un « flip » pour vous ! Comment résumeriez-vous ce projet, et quels sont les points positifs et négatifs ?
  • Sans contestation, le point positif est la qualité indéniable de cette vieille nouvelle construction !Le point négatif, vous vous en doutez sûrement, est le profit à la vente nettement plus modeste que prévu ! Cependant, nous sommes fières du produit final et souhaitons que les futurs propriétaires sauront donner une nouvelle âme à ce bâtiment.  En conclusion, le 55 Ave. d’Hochelaga représente la crème de ce qui peux se faire pour ce genre de projet, mais en finale c’est plus une rénovation qu’un flip ; d’ailleurs, pour des personnes avec aucune expérience en construction, ce genre de projet ne pourrait pas se faire en tant que flip – ce serait une rénovation majeure et encore beaucoup plus onéreux.
55 Ave d'Hochelaga - Vue du nouvel escalier au sous-sol et de la cuisine.

55 Ave d’Hochelaga – Après: Vue du nouvel escalier au sous-sol et de la cuisine.

55 Ave d'Hochelaga - Après: La cuisine, et un petit aperçu de la salle à manger et de la porte-patio menant à la grande terrasse à double pallier.

55 Ave d’Hochelaga – Après: La cuisine, et un petit aperçu de la salle à manger et de la porte-patio menant à la grande terrasse à double pallier.

Il est certain que l’utilisation de matériaux de qualité ainsi que la mise à niveau des principaux systèmes d’infrastructures en font une propriété fort avantageuse pour le futur acheteur sur le plan financier ! Cette maison, offerte à un prix plus qu’avantageux par ce qu’elle constitue une Première pour ce quartier, n’aura besoin d’aucune rénovation additionnelle ou d’investissement supplémentaire pour un bon nombre d’années !

Merci Eric ! 

~ Marie Paule Lancup, Realtor®

Category: Renovation

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- 2016-07-10
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